La Green Card obligatoire pour acheter aux États-Unis ? Cette croyance coûte chaque année des opportunités à des centaines d’investisseurs français. La réalité est bien différente : vous pouvez devenir propriétaire en Floride dès demain, avec votre passeport français comme seul document d’identité. Reste à comprendre les bonnes structures, la fiscalité réelle, et les étapes concrètes pour y arriver sans mauvaise surprise.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine ou fiscal personnalisé. Consultez un conseiller financier ou avocat fiscaliste pour toute décision d’investissement international.
L’essentiel pour investir en Floride en 30 secondes
- Aucune Green Card requise : votre passeport suffit pour acheter
- Nom propre ou LLC : le bon choix dépend de votre projet (locatif vs personnel)
- Fiscalité avantageuse : 0% d’impôt État en Floride, convention franco-américaine contre la double imposition
- Délai réaliste : 30 à 45 jours entre offre acceptée et remise des clés
Ce que vous allez découvrir
- Non-résident et propriétaire en Floride : ce que dit vraiment la loi américaine
- Nom propre ou LLC : la vraie question à trancher avant d’acheter
- Fiscalité Floride pour investisseur français : ce que vous gardez vraiment
- De la recherche aux clés : chronologie réelle d’un achat
- Vos questions sur l’investissement en Floride sans résidence
Non-résident et propriétaire en Floride : ce que dit vraiment la loi américaine
Oui, sans aucune restriction. La réglementation américaine n’impose aucun statut de résident pour acquérir un bien immobilier. Votre passeport français suffit.
Soyons clairs dès le départ : la confusion vient du mélange entre droit de séjour et droit de propriété. Ce sont deux choses complètement distinctes. Vous pouvez posséder dix maisons à Miami sans jamais avoir le droit d’y travailler. L’inverse est vrai aussi : un visa de travail ne vous donne aucun avantage pour acheter.
Dans mon accompagnement d’investisseurs français vers la Floride, je vois cette question revenir systématiquement lors du premier rendez-vous. La réponse est toujours la même : les États-Unis sont l’un des pays les plus ouverts au monde pour l’investissement immobilier étranger. Pas de quota, pas d’autorisation préalable, pas de restriction de surface ou de zone géographique.
125$
Coût de création d’une LLC en Floride (frais officiels)
Ce qui change pour un non-résident concerne uniquement la fiscalité et les obligations déclaratives. Vous aurez besoin d’un numéro ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) si vous percevez des revenus locatifs, et vous serez soumis à des règles spécifiques lors de la revente. Rien d’insurmontable, mais des détails à connaître avant de signer.
Nom propre ou LLC : la vraie question à trancher avant d’acheter
C’est la question que tout le monde pose, et sur laquelle circulent le plus d’idées fausses. J’ai vu des investisseurs créer une LLC par réflexe, simplement parce que leur agent américain leur avait dit que « tout le monde fait comme ça ». Résultat : des frais annuels inutiles pour un bien qu’ils utilisent trois semaines par an.
Avant de choisir, posez-vous une seule question : quel est votre objectif réel avec ce bien ? La réponse conditionne tout le reste. Si vous cherchez un guide d’achat pour non-résidents en Floride, vous verrez que cette distinction est fondamentale.
Acheter en votre nom : simple et suffisant dans ces cas
Pour un premier investissement locatif unique, ou une résidence secondaire que vous utilisez personnellement, le nom propre fait parfaitement l’affaire. Vous signez directement, sans intermédiaire juridique, et vous évitez les frais de structure.
L’erreur que je vois le plus souvent ? Créer une LLC systématique même pour un seul bien de résidence secondaire. Dans mon accompagnement, je constate que cela représente un surcoût annuel de 500 à 800 dollars en frais de maintenance totalement évitables. Cette observation est limitée à mon périmètre et peut varier selon le montant investi et l’objectif d’usage.
Cas où le nom propre suffit : bien unique, usage personnel majoritaire, premier achat test, budget serré sur les frais annexes.
La LLC : protectrice mais pas toujours nécessaire
La Limited Liability Company protège votre patrimoine personnel en cas de litige locatif. Si un locataire se blesse et vous attaque, seuls les actifs de la LLC sont exposés. Pour du locatif pur avec plusieurs biens, c’est une sécurité qui vaut son coût.
Selon les coûts LLC Floride 2025 détaillés par UpCounsel, comptez 125 dollars de frais initiaux (100 dollars pour les Articles of Organization plus 25 dollars pour le registered agent), puis 138,75 dollars de rapport annuel obligatoire avant le 1er mai. Un retard coûte 400 dollars de pénalité.
Nom propre ou LLC : trouvez votre structure en 4 questions
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Un seul bien pour usage personnel :
Nom propre. Économisez les frais de structure.
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Plusieurs biens en locatif pur :
LLC. La protection patrimoine justifie le coût.
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Revente rapide envisagée (moins de 3 ans) :
LLC. Facilite la cession des parts sans refaire tout le closing.
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Premier achat test avec budget serré :
Nom propre d’abord. Vous créerez une LLC plus tard si besoin.
| Critère | Nom propre | LLC |
|---|---|---|
| Coût création | 0 $ | 125 $ |
| Coût annuel | 0 $ | 138,75 $/an |
| Protection patrimoine | Aucune | Totale |
| Complexité déclarative | Simple | Formulaires supplémentaires |
| Flexibilité revente | Nouveau closing complet | Cession de parts possible |
| Recommandé pour | Bien unique, usage perso | Multi-biens, locatif pur |
Fiscalité Floride pour investisseur français : ce que vous gardez vraiment
La Floride fait partie des États américains sans income tax au niveau étatique. Concrètement, vos revenus locatifs ne sont taxés qu’au niveau fédéral, pas par l’État. C’est un avantage réel comparé à la Californie ou New York où vous payez des deux côtés.
La convention fiscale franco-américaine officielle prévoit l’élimination de la double imposition. L’IRS reconnaît depuis juillet 2019 que la CSG et la CRDS entrent dans le champ de cette convention. Vous payez vos impôts aux États-Unis, puis vous déclarez en France avec un crédit d’impôt pour éviter de payer deux fois.
Obligations déclaratives françaises à ne pas oublier
Même si vous ne payez pas d’impôt supplémentaire en France, vous devez déclarer vos revenus étrangers via le formulaire 2047. Les comptes bancaires américains doivent être déclarés sur le formulaire 3916-BIS. L’oubli expose à des pénalités significatives.
Un point que beaucoup ignorent : lors de la revente, selon l’IRS sur FIRPTA, une retenue à la source de 15% s’applique aux non-résidents. Cette somme est récupérable si votre impôt réel est inférieur, mais elle bloque votre trésorerie pendant plusieurs mois. Exception : pas de retenue si l’acheteur acquiert pour usage résidentiel et que le prix est inférieur à 300 000 dollars.
Conseil pro : Ouvrez un compte bancaire américain avant la signature. Les virements internationaux depuis la France prennent 3 à 5 jours et coûtent cher en frais de change. Un compte local simplifie tout.
De la recherche aux clés : chronologie réelle d’un achat
Sur le papier, tout va vite aux États-Unis. En pratique, j’ai vu des dossiers se bloquer pour des détails administratifs que personne n’avait anticipés. Je pense à Sophie, 47 ans, cadre supérieure que j’ai accompagnée pour son premier investissement locatif à Orlando. Son premier dossier a été refusé par la banque américaine : documents traduits mais non certifiés. Deux semaines perdues pour un tampon manquant.
Une fois la correction faite, Sophie a finalisé son achat en 6 semaines. Son bien génère aujourd’hui environ 7% de rendement locatif net. La leçon ? Les détails administratifs américains sont pointilleux mais surmontables avec le bon accompagnement.
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Définition budget et zone cible (Orlando, Miami, Tampa) -
Shortlist de biens via MLS avec votre agent local -
Visites (sur place ou par vidéo) et négociation -
Offre acceptée + versement acompte 10% (earnest money) -
Closing chez la title company et remise des clés
Documents à préparer côté français avant de démarrer
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Passeport valide (copie certifiée si demandé)
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Relevés bancaires 3 derniers mois (traduits par traducteur assermenté)
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Justificatif de domicile français récent
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Preuve de fonds disponibles (attestation bancaire)
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Demande ITIN si revenus locatifs prévus (formulaire W-7)
Vos questions sur l’investissement en Floride sans résidence
Puis-je obtenir un crédit immobilier américain sans résidence ?
Oui, certaines banques américaines prêtent aux non-résidents, mais avec des conditions plus strictes : apport de 30 à 40%, taux légèrement supérieurs, et dossier documentaire renforcé. Pour un premier achat, l’achat cash simplifie considérablement la procédure.
Que se passe-t-il fiscalement si je revends mon bien ?
Une retenue à la source FIRPTA de 15% est prélevée sur le prix de vente. Si votre plus-value réelle est inférieure, vous récupérez la différence via votre déclaration fiscale américaine. Prévoyez ce blocage de trésorerie dans votre plan de sortie.
Comment gérer mon bien à distance depuis la France ?
Un property manager local prend en charge la gestion locative moyennant 8 à 10% des loyers. Il gère les locataires, la maintenance, et les urgences. C’est indispensable si vous ne pouvez pas vous déplacer régulièrement.
La LLC me permet-elle d’obtenir un visa ?
Non. Posséder une LLC ou un bien immobilier ne donne aucun droit de séjour aux États-Unis. Si vous souhaitez résider, vous devrez engager une procédure d’immigration distincte, indépendante de votre investissement immobilier.
Quels sont les frais récurrents après l’achat ?
Comptez les property taxes (environ 1 à 2% de la valeur du bien par an), l’assurance habitation (variable selon zone), les frais HOA si copropriété, et éventuellement le rapport annuel LLC (138,75$). Un budget prévisionnel réaliste évite les mauvaises surprises.
Si vous débutez dans l’investissement international, les principes de base restent les mêmes qu’en France. Les conseils pour votre premier achat immobilier s’appliquent aussi de l’autre côté de l’Atlantique : définir clairement votre objectif, ne pas se précipiter, et bien s’entourer.
La prochaine étape pour vous :
Investir en Floride sans résidence est accessible, mais les détails comptent. Avant de contacter un agent, clarifiez votre objectif (locatif ou personnel), votre structure (nom propre pour commencer, LLC si plusieurs biens), et votre budget réel incluant les frais annexes. Si vous envisagez également d’autres destinations, consultez notre guide sur la recherche de logement à l’étranger pour comparer vos options.
Précautions avant votre investissement en Floride
- Les règles fiscales franco-américaines évoluent régulièrement (vérifier textes en vigueur)
- Les coûts mentionnés sont des moyennes 2024-2025 et varient selon les prestataires
- Chaque situation patrimoniale nécessite une analyse personnalisée par un avocat fiscaliste spécialisé France-USA ou expert-comptable international